遊休地を賢く活用するビジネスとは？

相続で引き継いだまま手つかずの土地や、計画が立ち消えになった更地など、遊休地が生まれるきっかけはさまざまです。「いつか活用しよう」と思いながら何年も放置しているケースは少なくありません。

遊休地を放置すると、費用が発生し続けます。しかし、うまく活用すれば安定した収益源にすることもできます。この記事では、放置するリスクと土地の条件に合ったビジネスの選び方を解説します。

遊休地を放置すると
どうなるのか

固定資産税と維持コストが毎年かかり続ける

土地を所有しているだけで、固定資産税や都市計画税が課されます。また、住宅が建っていた土地の建物を解体して更地にすると、住宅用地の税負担軽減措置が外れます。加えて雑草の除草や剪定、ゴミ処分などの維持管理のためのコストも毎年発生してしまいます。遊休地は何もしていないのではなく、毎年マイナスが出ている状態です。

「遊休土地」に指定されると行政指導の対象になることも

「遊休地」は未活用の土地を指す一般的な呼称ですが、法律上の「遊休土地」とは、国土利用計画法に基づき行政指導の対象となる特定の土地を指します。

一定の条件を満たす土地は、国土利用計画法上の「遊休土地」に指定される場合があります。

市街化区域では1,000㎡以上、市街化区域以外の都市計画区域では5,000㎡以上の面積があり、かつ取得から2年以上活用されていない土地が対象です（都市計画区域外は10,000㎡以上）。指定を受けると都道府県知事から通知が届き、6週間以内に利用または処分の計画を届け出る必要があります。勧告に従わない場合は地方公共団体との買取協議に進むこともあるため、放置が長引くほど選択肢が狭まるリスクがあります。

参照元：国土交通省 遊休土地制度
（https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk2_000022.html）

土地の条件に合ったビジネスを
選ぶためのポイント

用途地域と広さで活用できるビジネスが変わる

遊休地をビジネスに活用する際には、まず「用途地域」を確認する必要があります。

土地の用途地域は13種類あり、それぞれ建てられる建物の種類や規模が異なります。たとえば第一種低層住居専用地域では店舗や宿泊施設の建築が制限されるため、活用方法が限られます。用途地域は各自治体の都市計画課で確認できるほか、「〇〇市 用途地域」などで検索しても調べられます。広さについても、ビジネスホテルなら300坪程度、トランクルームなら30坪程度など、業種ごとに必要な面積の目安が異なります。

周辺の需要を確認してから方針を決める

どれだけ有望な活用方法でも、周辺に需要がなければ収益にはつながりません。たとえば、すでに賃貸住宅が充実しているエリアに2階建てアパートを新規開業する場合、競合との差別化戦略を十分に練ることが求められます。活用方法を決める前に、専門業者へ相談したり複数のプランを比較したりすることで、自分の土地に合ったビジネスを見つけやすくなります。

遊休地を活用する
ビジネスモデル

フランチャイズ加盟

コインパーキング

土地を一括して貸し出す形態をとれば、初期費用を運営会社が負担してくれるケースがあります。ただし、契約プランによってはオーナー側での設備投資が必要な場合もあるため、負担割合の詳細を確認しておくことが重要です。

トランクルーム

自宅には収納しきれない品々を保管する賃貸スペースとして、近年需要が高まっています。遊休地活用を目的にフランチャイズに加盟する場合は、トランクルーム利用者が中長期契約を結ぶ傾向があり、安定した収入につながりやすい点が特徴です。

自動販売機

狭小地でも有効活用でき、土地オーナーの初期費用負担が比較的少ないという点では自動販売機設置業者のフランチャイズ加盟も堅実な土地活用のひとつです。初期費用の具体的な負担割合や保守条件は業者ごとに異なるため、事前の徹底した比較・検討が不可欠です。

コンテナ倉庫

屋外型トランクルームの代表格として、郊外の幹線道路沿いを中心に普及が進んでいます。コンテナの据え付けのみでスピーディーに運用を開始できるため、初期投資の回収リスクを低減できます。また、必要に応じてコンテナを撤去・移動できるため、将来的な他業態への転用もスムーズです。

コインランドリー

一般家庭の洗濯機や乾燥機では対応できない大きな洗濯物や大量の洗濯物にも対応できるコインランドリーは、近年、フランチャイズビジネスとしても注目されています。その上で、機器類の故障に備えた定期点検や、利用者の安全性を高める防犯カメラ設置などのリスク対策なども求められます。